FAQ´s
AULBACH
Offene Fragen beim kauf einer Immobilie als Kapitalanlage
Beim Kauf von Immobilien kommen einige Fragen auf. Wir möchten Sie gerne unterstützen und einige Fragen schon vorab beantworten.
Immobilienkauf:
Der Erwerb von Immobilien ist mit Kosten Verbunden. Dazu gehören der Kaufpreis der Immobilie, die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten), evtl. Maklergebühren.
Bei uns zahlen Sie übrigens keine Maklergebühren!
Die Immobilie hat auch laufende Kosten wie die Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühren und evtl. Kosten für die Vermietung.
Die WEG-Verwaltung kostet im Regelfall zwischen 20 und 30 EUR (netto) im Monat und pro Einheit.
Das ZVE (zu versteuernde Einkommen) ist für die Berechnung der Steuerfestsetzung maßgebend. Es berechnet sich aus dem Einkommen des steuerpflichtigen Bürgers vermindert um diverse steuerlich abzugsfähige Positionen.
Der Zahlungsplan laut Makler- und Bauträgerverordnung listet insgesamt 13 verschiedene Gewerke auf. Allerdings darf der Bauträger nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, er muss diese zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen.
Der Zahlungsplan legt fest, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Bauträger für die einzelnen Gewerke veranschlagen darf.
Steuerliche Absetzung für Abnutzung. Durch die Nutzung eines Grundstücks und eines Gebäudes erfolgt eine reguläre Abnutzung.
Bei Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abschreiben. Es gibt die normale Abschreibung aufs Gebäude (2% über 50 Jahre). Bei Gebäude vor 1925 sind es 2,5%. Es gibt teilweise aufs Mobiliar eine Sonderabschreibung von 10% p. A. Bei Denkmalschutzimmibilien gibt es die Abschreibung nach § 7i EStG.
Die Rendite oder Mietrendite wird mit folgender Formel berechnet:
Jahresmiete/Kaufpreis * 100 = Rendite
Der Vervielfältiger oder Faktor genannt, bezeichnet das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen. Faktor 20, bedeutet das der Kaufpreis dem 20 fachen der Mieteinnahmen entspricht.
Die Auflassung ist ein juristischer Begriff. Hierzu erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass er die betreffende Immobilie an den Käufer übergeben wird. Sie ist Bedingung für eine spätere Eigentümerumschreibung im Grundbuch der Immobilie.
Sind Ihre offenen Fragen nicht dabei?
Finanzierung:
Kapitaldienst ist der Begriff für Verzinsung und Tilgung bei einem aufgenommenen Kredit. Für die Höchstgrenze, wird bei Privatpersonen aus der Gegenüberstellung der laufenden Einkünfte und regelmäßigen Ausgaben zuzüglich einer Sicherheitspauschale das frei verfügbare Einkommen ermittelt.
Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten. Darlehensnehmer zahlen monatlich eine gleichbleibende Rate zurück, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
Sind Ihre offenen Fragen nicht dabei?
Steuern:
Als Eigentümer müssen die Grundsteuer zahlen. Diese fällt im Regelfall 1x jährlich zum 01. Januar erhoben.
Seit 2022, neu ist, dass neben der Grundsteuer A (agrarische Grundwerte)
und der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) die Grundsteuer C eingeführt wird. Diese soll auf baureifen, aber unbebauten Grundbesitz erhoben werden.
Die Grundsteuererklärung ist grundsätzlich elektronisch einzureichen. Das geht zum Beispiel über "Mein ELSTER". Das Programm führt Schritt für Schritt durch die Erklärung. Bei fehlerhaften Eingaben weist "Mein ELSTER" direkt darauf hin.
Die Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren zu 100 % als Werbungskosten von Ihrer Steuer absetzen. Die Sanierungskosten können je nach Objekt bis zu 80 % des Kaufpreises betragen. Den Altbauanteil können Sie linear abschreiben und auch die Zinsen der Finanzierung werden von der Steuer abgesetzt. Über 12 Jahre lassen sich daher Steuererstattung erzielen, die bis zu 35% des Kaufpreises der Immobilie ausmachen. Mehr dazu hier >>>
Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn Privatpersonen einen Gewinn aus privaten Veräußerungen sowie aus Einkünften aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren erzielen. Die Gesetzliche Grundlage dieser Steuer ist §23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre.
Kosten für Modernisierungen und Reparaturen können abgesetzt werden, wenn diese schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen. Allerdings gilt dies nicht, wenn es sich um von Ihnen durchgeführte Eigenleistungen handelt, aus diesem Grund sollten sie etwaige Rechnungen vorweisen können. Mehr dazu im persönlichen Gespräch >>>
Je höher die gewährten Abschreibungen ausfallen, desto lohnenswerter sind die AfA für Immobilien. Welcher Satz gültig ist, hängt von der Art der Immobilie und dem Baujahr ab. Es gelten dabei folgende Abschreibungssätze:
Nach 1924 errichtete und privat vermietete Immobilien -> 2,0 Prozent über 50 Jahre
Vor 1924 errichtete und privat vermietete Immobilien -> 2,5 Prozent über 40 Jahre
Die Abschreibungssätze beziehen sich immer auf die Anschaffungskosten. Weitere Abschreibung (Sonderabschreibung):
- Denkmalschutzimmobilien
- Mobiliar
- Modernisierung
- Anschaffungskosten (Makler, Notar)